A Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991 , também conhecida como Lei do Inquilinato, é uma lei especial que regula a locação de imóvel urbano. O contrato de locação de imóvel  que se submete à Lei do Inquilinato comporta seis espécies e é a partir da determinação de cada espécie que será possível saber as consequências e as características diversas referentes à locação.

Prática corriqueira tanto nas imobiliárias quanto entre os locadores que administram o próprio imóvel alugado, e que não deveria ser incentivada, diga-se de passagem, é o uso de modelos prontos de contrato de locação. Isso porque existem diversas modalidades de contrato de locação que exigirão cláusulas diferenciadas, sem se falar cada aluguel é único e exige uma análise minuciosa das suas particularidades para que haja segurança jurídica tanto para o locador quanto para o locatário.

O contrato de locação é um instrumento jurídico, que pode ser verbal ou escrito, em que a parte locadora cede ao locatário o uso e gozo do seu imóvel, por  prazo determinado ou não, em troca de uma contribuição. Trata-se de contrato bilateral, oneroso, consensual, comutativo, diferido no futuro e não solene.

Este artigo visa esclarecer as seis modalidades de locação existentes na Lei do Inquilinato, Lei 8245/91, haja vista serem esses contratos de locação tão importantes para assegurar garantias jurídicas para todos os envolvidos. 

Assim, é importante ressaltar que os contratos de locação submetidos à Lei do Inquilinato comportam espécies e são essas espécies que determinam as consequências  e as características específicas de cada um desses contratos.

Dessa forma, temos que o contrato de locação pode ser:

• Residencial: aquele contrato firmado com o inquilino obrigatoriamente pessoa física e para sua morada. A previsão legal da espécie de contrato residencial se encontra nos artigos 46 e 47 da Lei do Inquilinato. Em relação ao prazo do contrato, observa-se que ele pode ser determinado ou indeterminado, conforme dispõe:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

• Não residencial: é aquele contrato firmado com o inquilino qualificado como pessoa natural ou jurídica para finalidade comercial, industrial ou para prestação de serviços; também não é residencial o contrato cujo inquilino é pessoa jurídica  e o imóvel, residencial, destina-se ao uso de empregados, diretores, titulares, gerentes ou executivos. Podemos conferir mais sobre essa espécie de contrato de locação nos artigos 55, 56 e 57 da Lei do Inquilinato.

O artigo 55 da Lei 8245/91 classifica contrato de locação não residencial como:

55. Considera – se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar – se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Em relação ao prazos dos contratos de locação não residencial, a lei dispõe o seguinte:

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

• Comercial (ou protegido): caracteriza-se por conceder ao inquilino, ainda que compulsoriamente pela via judicial ou jurisdicional, contra a vontade do locador, renovações sucessivas por cinco anos desde que explore atividade econômica que dependa de ponto e reúna os requisitos da ação renovatória.

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub – rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende – se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

• Em shopping center: aquele contrato estabelecido nesse polo de atração de clientela, com características próprias. Em relação a esses contratos, a lei dispõe que:

54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.