A ação de nunciação de obra nova é uma ferramenta jurídica essencial para quem busca proteger seus direitos de vizinhança diante de construções abusivas ou ilegais. Essa medida tem como objetivo paralisar obras em andamento que estejam causando ou possam causar prejuízos a terceiros. Por meio dessa ação, é possível evitar danos maiores, garantindo que irregularidades sejam interrompidas antes da conclusão da construção.

Por que a ação de nunciação de obra nova é tão importante?
A principal finalidade dessa ação é proteger o direito de vizinhança, assegurando que edificações não prejudiquem propriedades vizinhas ou violem normas legais. Entre as medidas cabíveis, destaca-se a aplicação de multa coercitiva (astreinte), um mecanismo que incentiva a interrupção imediata da obra. No entanto, é importante ressaltar que a ação só pode ser proposta enquanto a obra estiver em andamento. Após sua conclusão, a medida adequada será a ação demolitória, destinada a remover a edificação irregular.

Competência: direito real ou pessoal?
A ação de nunciação de obra nova é amplamente reconhecida como uma ação de direito real, sendo competente o foro da situação do imóvel, conforme o artigo 47 do CPC/15. Isso significa que não cabe a escolha pelo foro do domicílio do réu, já que se trata de litígios envolvendo direitos de propriedade e vizinhança. Apesar disso, há entendimentos minoritários na doutrina que defendem sua natureza pessoal, admitindo sua proposição no foro do réu. Independentemente da discussão, é indispensável que o cônjuge do proprietário nunciado seja citado, assegurando a regularidade do processo.

Quem pode propor a ação?
A legitimidade ativa, embora não prevista de forma expressa no CPC/15, é amplamente aceita pela doutrina e jurisprudência. Em geral, podem propor a ação:

Proprietários, possuidores ou titulares de direito real afetados pela obra;
Condomínios ou associações de moradores, em caso de impacto coletivo;
Entidades públicas ou órgãos responsáveis, quando a construção viola normas urbanísticas ou ambientais.

Vale destacar que a ação só pode ser movida por particulares que consigam comprovar prejuízo direto causado pela construção. Sem esse impacto concreto, a análise da legalidade da obra cabe exclusivamente à autoridade administrativa, como o município.

Contra quem deve ser proposta?
A legitimidade passiva recai exclusivamente sobre o dono da obra, sendo vedado ajuizar a ação contra construtores, operários ou terceiros envolvidos. Em casos que envolvam bens de uso comum em condomínios, a ação pode ser direcionada contra o próprio condomínio, nos termos do artigo 1.314 do Código Civil.

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Como é o procedimento da ação?

Com a revogação do procedimento especial no CPC/73, a ação de nunciação de obra nova segue agora o rito comum, aplicando-se as regras gerais previstas no artigo 318 e seguintes do CPC/15.

E o valor da causa?
Por não se tratar de uma ação possessória, o valor da causa não será o valor do imóvel em questão, mas sim um montante que reflita o conteúdo econômico do direito em litígio, ainda que de forma estimada ou provisória. Essa precificação deve considerar os efeitos patrimoniais ou prejuízos que a obra possa causar, garantindo uma base adequada para o processo.

Conclusão
A ação de nunciação de obra nova é um instrumento jurídico poderoso para quem busca proteção contra construções irregulares ou abusivas. Se você está enfrentando uma situação que afeta seus direitos de vizinhança, é essencial contar com o suporte de um advogado especializado, que possa conduzir a ação de forma estratégica e assertiva. Quer saber mais? Entre em contato com nosso escritório para uma análise personalizada do seu caso!

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