Findo o prazo do contrato de locação, o inquilino, também conhecido como locatário, já se organiza para realizar a pintura do imóvel. Contudo, será que esse dever de restituir o imóvel com a pintura nova é obrigação de todos os inquilinos?

A Lei do inquilinato(Lei 8.245/91) dispõe sobre as relações jurídicas existentes entre locador e locatário, além disso, também traz as obrigações e os deveres de cada uma das partes.

A locação predial urbana, de acordo com Luiz Antônio Scavone Junior, é um contrato sinalagmático pelo qual o locador se obriga,, no decurso do lapso temporal determinado, mediante remuneração previamente acordada, paga pelo locatário, a fornecer-lhe o uso de imóvel residencial, não residencial ou comercial.

A lei do Inquilinato tem natureza cogente haja vista tratar-se de norma de ordem pública, assim a consequência deve estar na lei, e possui algumas restrições a autonomia privada das partes para negociarem sobre alguns temas, conforme se observa no disposto no artigo 45 da Lei 8245/91:

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Dessa forma, são nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem elidir os objetivos da Lei, pois as normas que decorrem da Lei do inquilinato são de ordem pública, ou seja, não são válidas cláusulas contratuais que tenham o intuito de afastar a aplicação das consequências que estão previstas nela.

Para exemplificar essa situação, não é válida, no contrato de locação, uma cláusula que obrigue o inquilino a responsabilidade pelo desgaste normal do imóvel, porque se trata de uma obrigação imposta na Lei 8245/91 ao locador.

Locação de imóvel Ação declaratória c. c. repetição de indébito Preliminar de carência de ação afastada – Despesas extraordinárias de condomínio Obrigação do locador e não do locatário Norma cogente – Nulidade da cláusula que repassa tal responsabilidade ao locatário Interpretação conjunta dos arts. 22, X, 25 e 45, todos da Lei 8.245/91 Sentença de procedência mantida É nula a cláusula do contrato de locação que carreia ao locatário a obrigação de pagar as despesas extraordinárias do condomínio e, em conseqüência, confirma-se a sentença que condena o locador a devolver o que houver sido pago a tal título pelo locatário – Recurso não provido.

(TJ-SP – AC: 01304359220058260000 SP 0130435-92.2005.8.26.0000, Relator: Manoel Justino Bezerra Filho, Data de Julgamento: 05/09/2011, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/09/2011)

Assim, o locador não pode exigir que o locatário devolva o imóvel, ao final da locação, com a pintura nova caso só exista desgaste normal do imóvel, pois ele estará contrariando o disposto no artigo 23, III da lei do inquilinato.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

Isso ocorre, pois o locador responde com exclusividade pelo desgaste resultante do uso normal do imóvel, em face de preceito de natureza cogente, sendo nula a cláusula contratual que impõe ao inquilino a obrigação de restituir o bem imóvel com a pintura nova. Dessa forma, o desgaste natural do imóvel deve ser suportado pelo proprietário:

– Locação de Imóveis – Monitória – Alugueres – Contrato escrito – Título executivo – Cabimento da ação monitória, que permite a discussão sobre a origem da dívida. – O locador responde com exclusividade pelo desgaste resultante do uso normal do imóvel, em face de preceito de natureza cogente, sendo nula cláusula contratual que impõe ao inquilino a obrigação de restituir o bem com pintura nova (Lei nº 8.245/91, art. 45), a não ser que haja prova de que assim o tenha recebido. – Multa devida em montante proporcional ao tempo que faltava para completar o período da locação ajustada entre as partes. – A renúncia ao benefício de ordem propicia ao credor o direito de exigir a dívida de qualquer dos devedores, fiador ou afiançado. – Acessórios, os encargos, entre eles o IPTU, exigem-se com o aluguel, a obrigação principal – Apelo parcialmente provido.

(TJ-SP – APL: 00096354120018260302 SP 0009635-41.2001.8.26.0302, Relator: Silvia Rocha, Data de Julgamento: 06/02/2013, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/02/2013)

Você já assinou algum contrato de locação que previa que o imóvel deveria ser devolvido com “pintura nova”? Me conte sua experiência nos comentários!