A boa-fé subjetiva, em Direito, significa o desconhecimento, pelo comprador, de eventuais vícios do negócio. De fato, é difícil ao comprador avaliar todas as máculas que incidem sobre o negócio que está realizando.

Imagine a seguinte situação: você comprou um imóvel dos sonhos, pagou o valor nos exatos termos e condições do vendedor e logo depois lavrou a escritura pública. Tudo certo! Porém, passado um tempo você toma conhecimento de que aquele imóvel que você adquiriu de boa-fé é um objeto de penhora em uma ação judicial movida por um terceiro em face do alienante, por reconhecimento de fraude aos credores ou à execução na alienação.

Infelizmente, é uma situação bastante comum de acontecer, e neste contexto o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 375, nos seguintes termos:

“O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”

Conforme este entendimento, o reconhecimento da fraude à execução na alienação de bem imóvel pelo devedor somente pode dar-se quando a constrição judicial estava registrada na matrícula do bem quando da alienação ou da prova, pelo credor, de que o adquirente agiu em conluio (consilium fraudis) com o alienante.

O STJ ao sumular este entendimento, especialmente por interpretar os negócios jurídicos com base no princípio da boa-fé, conferiu estabilidade e segurança jurídica aos contratos realizados com um terceiro que estava pautado pela boa-fé na celebração do negócio.

Se o comprador extraiu as certidões pessoais do vendedor, tomando as cautelas exigíveis e normais do negócio, é considerado adquirente de boa-fé.

No Direito, é possível dizer que faltou o consilium fraudis, ou seja, o comprador não sabia e não podia saber que estava prejudicando credores do vendedor, se de fato providenciou todas as certidões, tomando as cautelas devidas, não pode ser considerado de má-fé.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS:

JUNIOR, Luiz Antonio Scavone. Direito Imobiliário Teoria e Prática. Rio de Janeiro: Editora Forense, 15ª edição, 2020. E-book. p-1489.

MOREIRA, Pedro Gomes Miranda e. O STJ e a boa-fé na aquisição de bens imóveis. Disponível em: <https://www.migalhas.com.br/depeso/94441/o-stj-e-a-boa-fe-na-aquisicao-de-bens-imoveis/> Acesso em: 22 out. 2021.

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