Com o mercado de imóveis em expansão a due diligence imobiliária vem ganhando cada vez mais importância, na medida em que pretende dar maior segurança às negociações e prevenir litígios.

Por isso que em busca de uma negociação mais segura surgiu a figura da “due diligence imobiliária”, que pode ser contratada por qualquer parte envolvida em uma transação imobiliária, sejam pessoas físicas ou jurídicas.

Este procedimento prévio tem por objetivo realizar uma espécie de auditoria prestada pelo advogado, onde será realizada uma análise de informações por meio de documentos dos imóveis e dos contratantes, visando dar o parecer sobre a situação atual dos imóveis, bem como informar sobre os futuros riscos envolvendo o negócio, caso se verifique existente.

Além dos documentos relativos ao imóvel, do comprador e do vendedor, também são analisados outros documentos na esfera estadual e federal, que podem gerar implicações de natureza tributária, trabalhista, cível e outros.

Essa diligência tem um papel de gerar segurança ao negócio jurídico, e quando verificada a existência de algum problema, ela pode trazer opções para que a negociação tenha um desfecho positivo, mediante apresentação de soluções jurídicas – quando existentes – ou em caso contrário, as partes envolvidas terão ciência do risco que envolve aquele possível contrato firmado entre elas.

Os documentos que podem ser solicitados durante essa auditoria, podem ser divididos em:

DOCUMENTOS DO IMÓVEL

• Cópia da matrícula imobiliária atualizada;

• Certidão atualizada de ônus e ações judiciais;

• Instrumentos particulares ou públicos que conferem a propriedade ao(s) negociante(s), quando não constante registro na matrícula. Exemplo: formal de partilha em divórcio/inventário, etc.

• Certidão negativa de débitos de ITBI e IPTU, expedidos pela Prefeitura Municipal;

• Inscrição municipal, se imóvel urbano;

• Certidão de origem do lote, se aplicável;

• Comprovante de inscrição no INCRA e na base de dados para fins de cobrança do ITR, se imóvel rural;

• Certidão negativa de débitos condominiais do imóvel, se aplicável.

 

DOCUMENTOS DO VENDEDOR E DO PROMITENTE COMPRADOR

• Documentos pessoais (identidade e comprovante de casamento) se pessoas físicas;
• Contrato social, cartão CNPJ e certidão simplificada expedida por junta comercial, se pessoa jurídica;

• Certidão de ações cíveis das comarcas onde residiram/foram sediados nos últimos anos;

• Certidões de ações trabalhistas da região onde residiram/foram sediados nos últimos anos;

• Certidões de juntas comerciais;

• Certidões tributárias, das esferas municipais e estaduais dos locais onde residiram/foram sediados nos últimos anos e certidão tributária federal;

• Consulta de crédito e restrições junto ao SPC e à Serasa.
• Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto

A IMPORTÂNCIA DA DUE DILIGENCE E A BOA-FÉ SUBJETIVA

No Direito, a boa-fé subjetiva significa desconhecimento pelo comprador de vícios sobre o negócio. Ou seja, se o promitente comprador retirou todas as certidões pessoais do vendedor, tomando todas as cautelas exigíveis para o negócio, ele é considerado de boa-fé.

Todavia, é possível que existam dívidas e ações judiciais em outras comarcas. Ainda assim, como o comprador foi diligente, vez que não se exigiria, que extraísse certidões de todas as comarcas do Brasil, a venda é válida, até porque a presunção de fraude é relativa nesse caso e só seria absoluta se o credor tivesse providenciado o registro da penhora antes da venda (art. 844 do CPC).

Acerca da diligência do comprador, a jurisprudência do TJMG dispõe que:

EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL. FRAUDE À EXECUÇÃO. REQUISITOS. INEXISTÊNCIA. DILIGÊNCIA DO COMPRADOR. BOA-FÉ.

Ausente averbação de penhora junto ao registro imobiliário, para pleno conhecimento de terceiros, cabe ao credor demonstrar a má-fé do adquirente ou que este possuía ciência acerca da demanda aforada em desfavor do alienante, capaz de torna-lo insolvente. Hipótese em que o comprador demonstrou extrema diligência ao tratar do negócio com o vendedor, exigindo a apresentação de certidões negativas de débitos fiscal e trabalhista, e de ações judiciais movidas em desfavor dos alienantes, no foro de seu domicílio e de situação do imóvel, não sendo exigível a busca de tais certidões em todos os Estados e Comarcas da Federação. Caso em que deve ser presumida a boa-fé do embargante, prestigiando o negócio jurídico entabulado, com a consequente insubsistência da constrição efetivada.

(TJMG –  Apelação Cível  1.0024.16.150103-6/003, Relator(a): Des.(a) Estevão Lucchesi , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/02/2018, publicação da súmula em 09/02/2018) (grifo nosso)

Por outro lado, se o promitente comprador formalizou o contrato de compra e venda do imóvel sem realizar a busca pelas certidões, o comprador é considerado de má-fé e poderá, em razão disso, perder o dinheiro aplicado no negócio em razão da fraude à execução ou fraude contra credores.

REFERÊNCIAS

JUNIOR, Luiz Antônio Scavone. Direito Imobiliário Teoria e Prática. Rio de Janeiro: Editora Forense,15ª edição, 2020. E-book. p-1470-1490.

PESSANHA, Patrícia Oliveira Lima. “Due Diligence” imobiliária: a proteção jurídica para o negócio imobiliário. IBRADIM. Disponível em: < https://ibradim.org.br/due-diligence-imobiliaria-a-protecao-juridica-para-o-negocio-imobiliario/> Acesso em: 29. março. 2022.

MARQUES, Thales Estevam Ramalho; LAGE, Rafael de Oliveira. Due Diligence Imobiliária: tudo o que você precisa saber. Lage e Portilho Jardim. Disponível em: < https://lageportilhojardim.com.br/blog/due-diligence-imobiliaria/> Acesso em: 29. março. 2022.

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