A Lei do Inquilinato surgiu com o objetivo de uniformizar os entendimentos sobre locação no país. Havia a necessidade de um normativo jurídico que tranquilizasse mercado de locação, fazendo surgir uma lei vanguardista que traz elementos processais que sequer existiam no CPC que vigorava à época. Atualmente, a Lei do Inquilinato completa 32 anos.
- OBJETIVO – SOLUÇÕES – PROBLEMAS
A Lei do Inquilinato tinha como o objetivo a gradual liberação do mercado, incentivar a construção de novas unidades de construção, aceleração da prestação jurisdicional, unificação do regime jurídico da locação de imóvel urbano e acelerar a prestação jurisdicional.
As soluções trazidas pela Lei do Inquilinato foram muitas, sendo que as principais são: pacificação do mercado, baixa nos preços de alugueis, redução do déficit habitacional e efetivação do processo.
Também houve problemas com a Lei do Inquilinato, principalmente com a entrada em vigor do Código Civil de 2002, além das problemáticas com a garantia do fiador, . Assim, a Lei 12.112/09 vem introduzir modificações a Lei para deixa-la mais atualizada.
- Características do contrato de Locação:
- Sinalagmático/bilateral: obrigações recíprocas das duas partes;
- Oneroso: caracteriza-se pelo pagamento do aluguel;
- Comutativo: razoável equilíbrio econômico prestação x contraprestação durante toda vida do contrato (a lei permite que a cada 3 anos haja uma revisão do valor do aluguel – para mais ou para menos);
- Consensual e não real: aperfeiçoa-se a partir do consenso e não pela entrega das chaves.
Por ser SINALAGMÁTICO, ONEROSO e COMUTATIVO: possibilidade de aplicação da regra da exceção do contrato não cumprido.
Art. 476 do Código Civil de 2002. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
Possibilidade de aplicação da teoria dos vícios redibitórios.
Se o imóvel apresentar vícios ocultos, o inquilino poderá propor Ação Redibitória para dissolver o contrato, ou Ação Estimatória, para reduzir o aluguel.
Possibilidade da aplicação de cláusula resolutória tácita.
Possibilidade da aplicação da teoria da evicção.
- ELEMENTOS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Vamos tratar apenas de Imóvel Urbano na Lei do Inquilinato. Podemos falar do todo ou de apenas parte do imóvel.
O objetivo do contrato é a transferência da posse. Dessa forma, passamos a ter dois tipos de possuidores: o locador é o possuidor indireto e o locatário o possuidor direto. O inquilino dispõe de todos os poderes inerentes à posse.
1.210 do Código Civil de 2002. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.
O aluguel é a remuneração devida, distinguindo o contrato de locação do comodato.
Art. 17 da Lei do Inquilinato: É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.
obrigação quesível ou portável? É quesível, pois a lei dispõe que o locador receberá o aluguel no imóvel locado.
Art. 23 da Lei do Inquilinato. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
- Alcance da lei
A lei alcança apenas imóveis urbanos, conforme dispõe o Art. 1º “A locação de imóvel urbano regula – se pelo disposto nesta lei”
Se o imóvel é utilizado para fins empresariais ou residenciais, será considerado imóvel urbano. Já quando o imóvel seja, ou possa ser destinado para a exploração agrícola, pecuária, extrativista vegetal, florestal ou agroindustrial, ele será considerado imóvel rural.
não aplica a Lei do Inquilinato ao parágrafo único desse artigo.
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart- hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
O legislador preferiu usar o vocábulo “imóvel” por ser mais amplo que “prédio”. A lei afasta a incidência em imóveis rústicos ou rurais
Art. 79 do Código Civil: São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.
- LOCAÇÃO X CESSÃO TEMPORÁRIA DE ESPAÇO
- locação:
– regulada pela Lei do Inquilinato;
– prazo longo;
-remuneração acontece, em regra, posterior ao uso do imóvel locado
– ação para reaver o imóvel será sempre ação de despejo.
- Cessão temporária de espaço:
– regulado pelo Código Civil, contrato atípico;
– prazo curto (geralmente o prazo é de 30 dias, renováveis por 30 dias);
– remuneração anterior ao uso do bem cedido;
– a falta de pagamento caracteriza o esbulho possessório;
– ação para reaver o imóvel é a reintegração de posse, podendo pleitear liminar se o esbulho datar de menos de ano e dia.
dica: LIGAR UM ALERTA TODA VEZ QUE CONTRATO COMERCIAL FICAR POR PRAZO INDETERMINDADO, o inquilino estará sempre desprotegido.
- PLURALIDADE DE LOCADORES E LOCATÁRIOS:
Artigo 2º da Lei do Inquilinato: Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende – se que são solidários se o contrário não se estipulou.
Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem – se locatários ou sublocatários.
- RELAÇÃO LOCATÍCIA X CDC
Para Sylvio Capanema de Souza, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), além de ser uma legislação específica, é posterior ao Código de Defesa do Consumidor. Portanto, não se aplica CDC à relação locatícia.
PRAZO DA LOCAÇÃO
A vênia conjugal é exigida quando o prazo do contrato é igual ou superior a 10 anos.
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
A multa compensatória é pactuada em contrato. Ela apenas não se aplica caso haja força maior ou caso fortuito.
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Contratos “built to suit” (construído para servir)
”Contratos de locação a longo prazo no qual o imóvel é construído para atender aos interesses particulares do locatário, já pré-determinado”
“Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições
- AÇÃO PARA REAVER IMÓVEL LOCADO
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.
A ação de despejo é açãoA de natureza pessoal imobiliária. Dessa forma, por não ter natureza real, os cônjuges não integram a relação processual.
- DENÚNCIA DA LOCAÇÃO
Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Aluguel-aviso: possibilidade de cobrança sempre que o locatário, no contrato de locação por prazo indeterminado, devolver o imóvel sem proceder com a
notificação a que se refere o art. 6º, parágrafo único, da Lei 8.245/91
ALIENAÇÃO DO IMÓVEL
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo – se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Nesses casos, utiliza-se o Princípio da Relatividade dos Contratos que prevê que não sendo o adquirente parte no contrato de locação, não está obrigado a respeitá-lo. O ato, porém, tem que ser passível de registro imobiliário. Não engloba aquisição causa mortis, como na hipótese de herdeiro e legatário, por força do art. 10 da Lei do Inquilinato: “Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite – se aos herdeiros”.
Obrigatoriedade de respeitar o contrato apenas em caso de registro do contrato no Cartório. São 03 os requisitos:
✓ O contrato deve estar por prazo determinado;
✓ Deve conter cláusula de vigência em caso de alienação;
✓ Deve ser averbado junto à matrícula.
- DIREITO DE PREFERÊNCIA
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
- caducidade: 30 DIAS SE NÃO MANIFESTADA, DE MANEIRA INEQUÍVOCA, A ACEITAÇÃO TOTAL À PROPOSTA “Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias”.
- prazo decadencial: Prazo decadencial, contado em dias corridos e computando-se domingos e feriados.
Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação
