O Direito Imobiliário tem ganhado grande relevância nas relações jurídicas. A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, regula no Brasil a relação locatícia existente entre locador e locatário. Hoje, faremos o comentário do Artigo 12 da referida lei, que dispõe:
Art. 12: “Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.”
§ 1º: “Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.”
§ 2º: “O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.”
O texto de lei aborda os casos em que o contrato de locação assinado por um casal, na constância da união estável ou do casamento, irá prosseguir automaticamente, ainda que por motivo de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, para o cônjuge que permanecer no imóvel.
Dessa forma, tem-se que, apesar do fim do relacionamento, o contrato de locação assinado pelos cônjuges enquanto a relação existia, persistirá para quem permanecer no imóvel, tendo esse a obrigação de cumprir todas as determinações previstas no contrato de locação.
Forma do Contrato de Locação
O contrato de locação pode ser realizado de forma verbal ou tácita, podendo ser formalizado por escrito ou feito por acordo verbal entre as partes. Ainda assim, para quaisquer dessas opções, haverá a aplicação do Artigo 12, que não faz distinção entre a forma do contrato.
Comunicação ao Locador e Fiador
É importante ressaltar que o parágrafo primeiro do Artigo 12 determina que a substituição dos locatários, deixando de ser o casal para ser apenas o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, deverá ser obrigatoriamente comunicada por escrito ao locador (proprietário do imóvel ou ao administrador do imóvel).
O parágrafo primeiro ainda prevê que, caso haja a garantia do contrato por fiadores, os mesmos também deverão ser obrigatoriamente comunicados por escrito sobre a substituição de responsabilidade do contrato apenas para o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
Exoneração do Fiador
O parágrafo segundo prevê que o fiador tem a possibilidade de se desligar das suas obrigações no prazo de 30 (trinta) dias a partir da data em que ele recebe a notificação enviada pela pessoa que assumiu os direitos e deveres do contrato (o sub-rogado). No entanto, o fiador continuará sendo responsável por todas as consequências da fiança durante um período de 120 (cento e vinte) dias após ter comunicado ao locador sua intenção de se exonerar.
Conclusão
O Artigo 12 da Lei do Inquilinato assegura a continuidade do contrato de locação em situações de separação, protegendo tanto o locatário quanto o locador, e oferecendo clareza sobre as responsabilidades dos fiadores. No FS Advocacia, estamos preparados para oferecer consultoria especializada em direito imobiliário, garantindo que nossos clientes estejam sempre bem amparados pela legislação vigente.
Processo de Divórcio: Um Guia Completo para Tomar as Melhores Decisões
Análise jurídica da divisão de propriedade em casos de divórcio
O que acontece se o locador vender o imóvel durante a vigência do contrato de locação?
