A incorporação imobiliária, regida pela lei 4591/64, é a atividade em que o incorporador se compromete a realizar uma construção imobiliária com a finalidade de alienar, no todo ou em partes, unidades autônomas, com pagamentos à vista ou em prestações. Para discriminar as unidades autônomas, bem como as áreas comuns e privativas do condomínio edilício, estabelecendo as regras que pautarão as relações no conujto de edificações, faz-se necessária a instituição de condomínio. Além disso, a instituição de condomínio é utilizada para regular as relações jurídicas existentes entre os condôminos.

Independente de qual a modalidade de incorporação escolhida (incorporação por empreitada, incorporação por conta e risco ou incorporação por administração), a instituição de condomínio após a construção segue a determinação que cada unidade autônoma possui uma fração sobre as áreas comuns, sem contudo, fixar o critério para o cálculo da referida fração, que, na prática e na grande maioria dos casos, é calculada proporcionalmente pelo tamanho da unidade autônoma, é o que dispõe os seguintes artigos do Código Civil Brasileiro:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.§ 1 ^o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. § 2 ^o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.§ 3 ^o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. § 4 ^o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.§ 5 ^o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III – o fim a que as unidades se destinam.

Dessa forma, a instituição de condomínio após a construção é efetuada inicialmente com a verificação da área das unidades em razão do todo, de modo que cada unidade representará um percentual de participação sobre as chamadas áreas comuns. Com esse percentual, as frações ideais no terreno são calculadas resultando na especificação do condomínio.

Outro conceito importante em relação à instituição de condomínio na incorporação imobiliária é “especificação do condomínio” que significa: o ato de tornar jurídico o fracionamento do imóvel em unidades autônomas, determinando dentro da edificação o que será objeto do domínio exclusivo e o que será objeto de domínio comum, fixando também a fração ideal das unidades autônomas em relação às áreas comuns. Além disso, por se tratar de um fato, a especificação não pode ser alterada por sentença.

art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

A especificação de condomínio delimita o conteúdo material do direito de propriedade, pois determina a descrição do imóvel e suas confrontações, com área privativa e área comum. Alterar a especificação seria alterar o direito de propriedade de modo que, para que seja realizada a alteração é imprescindível a unanimidade e a outorga conjugal, quando for exigível

No ato da especificação do condomínio, o incorporador deve levar alguns documentos ao oficial do registro de imóveis, sendo esses documentos: a minuta de convenção e o comprovante de recolhimento do ISS (imposto sobre serviço) da obra que é calculado conforme a tabla do município, a CND (certidão negativa dedébitos) do INSS e o auto de conclusão (habite-se). Com o registro, estará instituído o condomínio, conforme dispõe o artigo 167, I, “17” da lei 6015/73:

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I – o registro: 17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;

Portanto, para vender os imóveis em construção, faz-se necessário providenciar todos os documentos listados nas 15 letras do artigo 32 da lei 4591/1964, são eles:

Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:      

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas contribuições;

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

i) instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão;

j) minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário;

l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;

m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;

n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);

o) (revogada);        (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

Contudo, também é possível a instituição de condomínio sem registrar, junto ao oficial de registro de imóveis, na matrícula do terreno onde o prédio será construído, essa série de documentos e certidões, em três hipóteses:
1- edifícios em situação condominial irregular;

2- edifícios vendidos após a construção; e,

3- edifícios construídos por grupos fechados.

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática. 19. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2023

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