Os embargos de terceiro podem ser utilizados frente à ação de execução em que houve a alienação equivocada de bens que estavam em posse de terceiros que possuem contrato particular de compra e venda, sem registro. Assim, dispõe o Código de Processo Civil:

Art. 674. Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.

§ 1º Os embargos podem ser de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor.

§ 2º Considera-se terceiro, para ajuizamento dos embargos:

I – o cônjuge ou companheiro, quando defende a posse de bens próprios ou de sua meação, ressalvado o disposto no art. 843 ;

II – o adquirente de bens cuja constrição decorreu de decisão que declara a ineficácia da alienação realizada em fraude à execução;

III – quem sofre constrição judicial de seus bens por força de desconsideração da personalidade jurídica, de cujo incidente não fez parte;

IV – o credor com garantia real para obstar expropriação judicial do objeto de direito real de garantia, caso não tenha sido intimado, nos termos legais dos atos expropriatórios respectivos.

1. ocorrência de medida constritiva em processo alheio;
2. afronta aos bens de quem disponha de direito ou posse;
3. não inclusão dos embargantes nas hipóteses dos artigos 790, 791 e 792 do Código de Processo Civil.

Art. 790. São sujeitos à execução os bens:

I – do sucessor a título singular, tratando-se de execução fundada em direito real ou obrigação reipersecutória;

II – do sócio, nos termos da lei;

III – do devedor, ainda que em poder de terceiros;

IV – do cônjuge ou companheiro, nos casos em que seus bens próprios ou de sua meação respondem pela dívida;

V – alienados ou gravados com ônus real em fraude à execução;

Art. 791. Se a execução tiver por objeto obrigação de que seja sujeito passivo o proprietário de terreno submetido ao regime do direito de superfície, ou o superficiário, responderá pela dívida, exclusivamente, o direito real do qual é titular o executado, recaindo a penhora ou outros atos de constrição exclusivamente sobre o terreno, no primeiro caso, ou sobre a construção ou a plantação, no segundo caso.

§ 1º Os atos de constrição a que se refere o caput serão averbados separadamente na matrícula do imóvel, com a identificação do executado, do valor do crédito e do objeto sobre o qual recai o gravame, devendo o oficial destacar o bem que responde pela dívida, se o terreno, a construção ou a plantação, de modo a assegurar a publicidade da responsabilidade patrimonial de cada um deles pelas dívidas e pelas obrigações que a eles estão vinculadas.

§ 2º Aplica-se, no que couber, o disposto neste artigo à enfiteuse, à concessão de uso especial para fins de moradia e à concessão de direito real de uso.

Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:

I – quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver;

II – quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828 ;

III – quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;

IV – quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;

V – nos demais casos expressos em lei.

O artigo 674 do Código de Processo Civil traz um caso especial para tratar sobre direito de garantia real: “IV – o credor com garantia real para obstar expropriação judicial do objeto de direito real de garantia, caso não tenha sido intimado, nos termos legais dos atos expropriatórios respectivos”.

Assim,  em relação à hipoteca, havendo penhora de imóvel hipotecado por dívida do proprietário, o credor hipotecário precisa, por simples petição, exercer a sua preferência nos autos da execução, não extinguindo a possibilidade de utilizar dos embargos de terceiro para se defender.

Outrossim, nos casos de superfície ou enfiteuse, deve haver intimação dos proprietários para que possam insurgir, por meio de embargos, contra alienação por dívida do superficiário ou enfiteuta ou pagar a dívida para exercer os direitos decorrentes do contrato que concedeu superfície ou enfiteuse. Sem a intimação, a alienação será ineficaz, não cabendo embargos de terceiro, posto que o imóvel fora levado a leilão público.

Contra os embargos do credor com garantia real, o embargado somente poderá alegar o que dispõe o artigo 680 do Código de Processo Civil, a matéria de defesa nessa hipótese é extremamente limitada.

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