A cláusula de multa por desistência na compra de imóvel é um tema que gera muitas dúvidas entre compradores e vendedores. Afinal, até que ponto é legal cobrar uma penalidade pela desistência de um negócio imobiliário? Neste artigo, explicamos o que diz a legislação brasileira, os limites da jurisprudência e os cuidados que você deve ter antes de assinar um contrato.

O que é a cláusula de multa por desistência?

A cláusula de multa por desistência é uma previsão contratual que visa compensar a parte prejudicada em caso de descumprimento do contrato — seja por atraso, inadimplemento ou desistência injustificada. No contexto dos contratos de compra e venda de imóveis, especialmente os firmados sob a forma de promessa de compra e venda, essa cláusula é bastante comum.

Sua principal função é desestimular a quebra do contrato e garantir segurança e previsibilidade para ambas as partes. O fundamento legal dessa cláusula está no artigo 408 do Código Civil, que autoriza a estipulação de cláusula penal para o caso de inadimplemento total ou parcial.

Por exemplo, se um comprador decide desistir do negócio sem justificativa legal, ele poderá ser penalizado com a perda de parte do valor pago — desde que essa penalidade tenha sido previamente estabelecida no contrato.

Qual o limite legal para essa penalidade?

Apesar de legítima, a cláusula de multa precisa respeitar limites proporcionais e razoáveis. O artigo 413 do Código Civil determina que o juiz poderá reduzir o valor da multa se entender que ela é excessiva ou se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte.

Ou seja, ainda que esteja prevista em contrato, a cláusula pode ser revista judicialmente se for considerada abusiva ou desproporcional. Essa regra busca equilibrar as relações contratuais e evitar o enriquecimento sem causa de uma das partes.

O princípio da boa-fé e a proteção do consumidor

Outro ponto importante diz respeito à boa-fé objetiva, princípio previsto no artigo 422 do Código Civil, que impõe às partes o dever de agir com lealdade, transparência e cooperação mútua.

Se a desistência for motivada por fatores alheios à vontade do comprador — como a descoberta de vícios ocultos no imóvel, a falta de documentação essencial, o inadimplemento do vendedor ou até mesmo a não aprovação do financiamento por culpa da incorporadora ou construtora —, a cobrança da multa poderá ser considerada abusiva.

Além disso, quando o contrato envolver relação de consumo (por exemplo, entre comprador pessoa física e construtora), o Código de Defesa do Consumidor também pode ser aplicado, reforçando a proteção da parte mais vulnerável.

O que dizem os tribunais sobre a multa por desistência?

A jurisprudência brasileira tem se consolidado no sentido de validar a cláusula de multa por desistência, desde que respeitado um percentual razoável. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que a retenção de valores pagos é legítima, mas deve observar um limite que varia, geralmente, entre 10% e 25% do valor efetivamente pago.

Em se tratando de imóveis comprados na planta, a questão é regulada pela Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos), que estabelece limites objetivos para a retenção. Em determinados casos, como nas vendas realizadas sob o regime de afetação, a multa pode chegar a até 50% dos valores pagos.

Cuidados essenciais ao assinar um contrato de compra e venda

Para evitar surpresas desagradáveis, é fundamental que compradores e vendedores observem alguns cuidados na hora de redigir ou revisar o contrato:

• Verifique se a cláusula está redigida de forma clara, objetiva e destacada;

• Atente-se se a multa será aplicada sobre o valor total do imóvel ou apenas sobre os valores pagos;

• Observe se o contrato prevê hipóteses de exclusão da multa, como caso fortuito, força maior, vícios ocultos, entre outros;

• Exija que o contrato esteja em conformidade com as normas do Código Civil, do Código de Defesa do Consumidor (quando aplicável) e, se for o caso, da Lei dos Distratos;

• Considere a possibilidade de contratar um advogado especializado para revisar o documento antes da assinatura.

Conclusão: como agir diante de uma cláusula de multa?

A cláusula de multa por desistência é uma ferramenta importante para garantir a segurança dos contratos imobiliários. No entanto, sua aplicação deve observar princípios como boa-fé, proporcionalidade e equidade. Cláusulas abusivas podem — e devem — ser questionadas judicialmente.

Por isso, se você está diante de um contrato de compra e venda de imóvel e tem dúvidas sobre a legalidade ou a proporcionalidade da cláusula de multa, busque orientação jurídica especializada.

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