O contrato de locação de imóveis é, em qualquer negociação, o documento que formalizará e garantirá segurança jurídica à transação tanto para o locador como para o locatário. Por isso, é preciso que ele seja bem redigido e que as informações estejam de acordo com a legislação para evitar problemas.

O doutrinador Orlando Gomes define o contrato de locação de imóveis, de maneira mais simples, como: o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante contraprestação em dinheiro, a conceder à outra, temporariamente, uso e gozo da coisa não fungível.

Portanto, o contrato de locação de imóveis é um contrato bilateral, a prestação de um ter por razão de ser, a prestação do outro. O locador apenas fornece o imóvel se o locatário pagar. Este, por sua vez, só se obriga a pagar o aluguel se o locador lhe fornecer o imóvel.

O locador e o locatário são, ao mesmo tempo, credores e devedores uns dos outros.

Além dessas, podemos citar outras características que são inerentes do contrato de locação de imóveis:

a) cessão temporária do uso e gozo do imóvel, sem transferência da propriedade;

b) contratualidade;

c) execução continuada; e

d) presença das partes intervenientes – locador e locatário.

Assim, temos que  a natureza da locação urbana é de um contrato bilateral, oneroso, não solene e comutativo, de cessão temporária de uso de imóvel urbano.

Feitas as devidas introduções no que diz respeito aos aspectos de Direito do contrato de locação, vamos então aos aspectos práticos desse instituto:

🔸Qualificação das partes: é uma forma de individualizar as partes, do proprietário, que cede o imóvel em locação, e do contratante, que é o locatário. Ambos devem fornecer as seguintes informações: nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF, RG, contato (e-mail, telefone…).

🔸Descrição do imóvel: o imóvel é o objeto do contrato, por isso, deve-se constar a descrição correta do imóvel, com o endereço completo, metragem, número da matrícula no Registro de Imóveis e número de contribuinte do IPTU.

🔸Termo de vistoria: é o documento usado para especificar as condições de conservação e manutenção do imóvel no início e ao final da locação. O termo de vistoria de imóvel é feito na entrega das chaves e na devolução do imóvel. Ele deve ser assinado pelo profissional responsável, as partes envolvidas e mais duas testemunhas. O documento faz parte do contrato de locação e, por isso, deve ser anexado a ele

🔸Valor do aluguel e taxa de reajuste: é essencial estabelecer data para o pagamento do aluguel e, caso ela não seja respeitada, mora no pagamento, deve ser pago um valor especificado no contrato de locação de imóveis. A lei do inquilinato prevê condições de pagamento e despejo que você precisa conhecer e respeitar.

🔸Descrição das despesas: além da definição de possíveis multas para atrasos é importante definir condições para assegurar o locador (fiador, seguro fiança, garantia de locação…)

🔸Período de vigência do contrato de locação de imóveis: sempre respeitando as disposições da lei do inquilinato! Todo o contrato de locação residencial deve ser firmado por, no mínimo,30 meses, podendo ser superior. Contratos excepcionalmente feitos por um período menor podem ter uma pegadinha para o locador. Se terminado o prazo do contrato, o inquilino não desocupar o imóvel, esse contrato será considerado prorrogado por um período indeterminado. O locador só conseguirá retomar o imóvel sem justificativa legal caso o inquilino esteja ocupando o bem por um período superior a cinco anos.

🔸Multa rescisória de quebra do contrato de locação de imóveis: geralmente, equivale a três meses de aluguel. Contudo, é necessário a mediação entre as partes para negociar as demais possibilidades.

🔸Assinatura de todas as partes envolvidas e de duas testemunhas: O contrato de locação de imóveis tem validade legal a partir do momento em que é assinado pelas duas partes. Não há necessidade de reconhecimento de firma e nem mesmo de registro em cartório. É preciso também a assinatura de duas testemunhas, que também não precisam de reconhecimento.

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