Para evitar que alguns imóveis ficassem inutilizados pelo proprietário, sem algum tipo de construção ou plantação, muitas vezes pela ausência de recursos financeiros para investir no local, aquela propriedade era utilizada por terceiros, através do direito de superfície.
O superficiário constrói em um terreno que não é seu, sem que tenha necessidade de se tornar proprietário do local, já que o proprietário do solo é aquele que tem o domínio direto sobre a coisa, chamado de concedente. O concedente cede ao superficiário o local ou imóvel, e este terá o domínio útil do imóvel, em troca de um valor anual pago ao concedente.
O instituto do direito de superfície e tratado por duas leis: Código Civil e Estatuto da Cidade.
Apesar de duas leis tratarem sobre o mesmo tema, não há o conflito de normas nesse caso, porque o Estatuto da Cidade é aplicável toda vez que o Estado ocupar um dos polos da relação jurídica, enquanto que se a relação for composta por particulares, o Código Civil que será aplicável.
O art. 21, §1º do Estatuto da Cidade, informa que o direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.
Já o art. 1.369 do Código Civil, dispõe que o proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Com base na leitura dos artigos de ambas as leis, admite-se que o acordo entre o concedente e o superficiário seja estabelecida de forma gratuita ou onerosa. Caso o contrato seja oneroso, o pagamento pode ser efetuado de uma só vez ou parcelado, conforme o Código Civil. Já se o contrato for com base no Estatuto da Cidade, o pagamento pode prever um prazo indeterminado.
DIREITOS E OBRIGAÇÕES DAS PARTES
| DIREITOS DO PROPRIETÁRIO DO SOLO (CONCEDENTE) | DIREITOS DO SUPERFICIÁRIO |
| Utilizar a parte do imóvel que não constitui objeto do direito de superfície; | Utilizar a superfície do solo de outrem, nos termos do contrato firmado; |
| Receber o pagamento pela concessão, caso tenha sido ajustada; | Usar, gozar e dispor da construção ou plantação superficiária como coisa sua, separada da propriedade do solo; |
| Exercer o direito de preferência na aquisição da superfície; | Onerar com ônus reais a construção ou plantação, que se extinguirão com o termo final da concessão da propriedade superficiária; |
| Proceder à resolução da superfície antes do advento do termo, se temporária, se o superficiário não edificar ou plantar no tempo acordado, ou se edificar em desacordo com o convencionado ou, ainda, se der destinação diversa daquela originalmente concedida, constituir gravames reais sobre o solo. | Exercer o direito de preferência na aquisição do solo, caso o proprietário pretenda aliená-la a título oneroso; |
| Reconstruir a edificação ou refazer a plantação em caso de perecimento |
| OBRIGAÇÕES DO PROPRIETÁRIO DO SOLO (CONCEDENTE) | OBRIGAÇÕES DO SUPERFICIÁRIO |
| Não praticar atos que impeçam ou prejudiquem a concretização, ou exercício do direito de superfície; | Pagar a remuneração ajustada, no caso de acordo pactuado de forma onerosa; |
| Dar preferência ao superficiário na aquisição da propriedade do solo, caso esta se faça a titulo oneroso. | Construir ou plantar de acordo com o acordado; |
| Pagar os encargos e tributos que incidirem sobre a obra superficiária e sobre o solo; | |
| Conservar a obra superficiária; | |
| Dar preferência ao proprietário do solo à aquisição da superficiária, caso aliene a titulo oneroso. |
CASO REAL
Um exemplo prático de propriedade superficiária é o contrato cujas partes são o Clube Atlético Mineiro e a empresa Multiplan S/A. O primeiro é proprietário de um grande imóvel em uma área valorizada de Belo Horizonte, e cedeu ao segundo por meio de um contrato, a concessão da construção de um shopping center, bem como sua exploração pelo período de 30 anos.
No início de 2020, o Clube Atlético Mineiro ampliou o arrendamento e manteve renda de R$ 10 milhões com o Diamond Mall até 2030. Para ler a reportagem na íntegra, clique aqui
CONCLUSÃO
O direito de superfície trouxe grandes benefícios sociais aos interessados, já que a vantagem é tanto para o proprietário (concedente) quanto para o superficiário, pois além de ser uma oportunidade de investimento para ambas as partes, evita que o imóvel fique sem utilidade, prejudicando a função social da propriedade.
REFERÊNCIAS
DA SILVA, Karina Gonçalves. Direito de superfície. Disponível em: https://ambitojuridico.com.br/cadernos/direito-civil/direito-de-superficie/ Acesso em: 28. ago. 2021.
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