Texto escrito por Fabíola Fonseca Andrade
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As relações de vizinhança “não produzem rigorosamente uma limitação do direito de propriedade, porque ao proprietário não se impõe sacrifício algum; só se lhe exige que não ultrapasse os limites do seu direito. Ora, estes limites são postos no seu próprio interesse; são os que os outros proprietários não devem também ultrapassar; é a esfera do exercício normal da propriedade, pois o direito de cada um vai até onde principia o direito de outrem”, segundo Cunha Gonçalves.
O vizinho que sofre as repercussões do mau uso da vizinhança poderá utilizar alguns remédios jurídicos. Por exemplo, a ação indenizatória que se trata de ação condenatória, nos termos do art. 186 do Código Civil. É usada quando os incômodos já cessaram, pretendendo o restabelecimento da situação precedente ao ilícito.
Já a demarcação surgiu em razão das inúmeras controvérsias causadas por questões concernentes aos limites de prédios, pois os marcos e cercas preservam os interesses privados e garantem a paz social. Segundo o art. 1.297 do Código Civil, todo proprietário possui o direito de tapagem, que consiste na faculdade de cercar, murar ou tapar o seu prédio. Isto, concretizando o atributo de exclusividade da propriedade.
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Ainda, a parte final do art. 1.297 do Código Civil dispõe sobre a possibilidade do proprietário constranger o seu confinante a proceder à demarcação entre dois prédios, fixando linhas divisórias, bem como a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados.
Entretanto, o Art. 1299 do Código Civil prevê que “O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.”
O Código Civil tem por finalidade solucionar o conflito das partes de forma a promover o exercício do poder de fruição e edificação pelo proprietário, sem que isso prejudique os interesses de vizinhos e da coletividade. Quando qualquer forma de construção tiver iniciado indevidamente, no seu transcurso é possível impedir que esta seja concluída, embargando-a por meio da ação de nunciação de obra nova.
Porém, se a construção já estiver concluída, ajuizará a ação demolitória, pleiteando o desfazimento da obra e, eventualmente, a cumulação com indenização por perdas e danos. Ocorre que essa ação possui prazo decadencial de ano e dia, a contar da conclusão de obra, quando da expedição do “habite-se”.
Conforme dispõe o art. 1.312 do Código Civil que “todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos”.
Portanto, quando violadas às normas que diga respeito ao direito de construção, terá o prejudicado a pretensão demolitória, desde que a construção já esteja concluída. Caso contrário, prevalecerá a ação de nunciação de obra nova. De qualquer forma, cumula-se o pleito indenizatório, traduzido em responsabilidade objetiva pelo dano injusto, diante da ofensa aos limites impostos pela legislação.
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Ademais, há circunstâncias que dificultam ao proprietário a opção pela demanda adequada, pois pode ser que a construção do vizinho implique esbulho. Por exemplo, quando um muro é construído pelo vizinho no meu terreno, com consequente invasão de limites. Deverá o possuidor atingido ajuizar também a ação de reintegração ou manutenção de posse, quando a construção se proceder sobre o terreno vizinho com a intenção de assenhorear-se do imóvel, conforme o grau de agressão à posse.
Dessa forma, o proprietário do terreno invadido pela construção de um muro pelo seu vizinho poderá se valer de vários meios coercitivos para que cesse a ilegalidade, quais sejam: a ação indenizatória, a demarcação, a nunciação de obra nova, a ação demolitória, pleiteando o desfazimento da obra e, eventualmente, a cumulação com indenização por perdas e danos, bem como a ação de reintegração ou manutenção de posse.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, ano 139, n.
FARIAS, Cristiano Chaves de Reais / Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald. – 11. ed. rev., ampl. e atual. – São Paulo: Atlas, 2015. (Curso de direito civil; v. 5).
TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único / Flávio Tartuce. 5. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2015.
Autora: ANDRADE, Fabíola Fonseca. Graduada em direito pela Faculdade Milton Campos. Pós graduada em Direito Processual pela Puc Minas. Advogada.
