Essa foi a pergunta que abriu a segunda edição da ImobiClass, projeto que criei para compartilhar, de forma clara e acessível, orientações jurídicas que realmente protegem quem deseja comprar um imóvel no Brasil — especialmente brasileiros que moram no exterior.

Muita gente entra em contato com meu escritório perguntando se vale a pena comprar aquele imóvel que “já está na família há anos”, ou aquele “negócio de oportunidade” que surgiu fora do cartório. E a verdade é que imóveis irregulares podem até ser comprados, mas é preciso entender os riscos e limites dessa operação.

1. Posse ≠ Propriedade

A primeira distinção fundamental que trouxe no workshop foi entre posse e propriedade.

• Posse: você exerce de fato, mora, cuida, zela.

• Propriedade: nasce com o registro no cartório de imóveis.

Ou seja: sem registro, você não tem segurança jurídica. O famoso “contrato de gaveta” pode até existir, mas ele não transfere a propriedade legal.

2. A análise de risco jurídica (due diligence) é indispensável

Comprar um imóvel sem análise jurídica é como comprar uma casa sem ver a fundação. Você pode até achar que está fazendo um bom negócio, mas pode estar comprando um problema — e caro.

Na due diligence, avaliamos:

• Se o imóvel tem matrícula e registro atualizados

• Se há restrições urbanísticas ou ambientais

• Se o vendedor responde por processos

• Se o imóvel possui débitos tributários ou dívidas que o acompanham (as chamadas dívidas propter rem)

3. Justo título: a chave para regularizar

Mesmo quem deseja regularizar um imóvel via usucapião precisa apresentar um justo título, como:

• Contrato de compra e venda

• Promessa de compra e venda

• Recibo com firma reconhecida

Sem isso, a regularização se torna mais difícil e, em alguns casos, inviável.

4. Quais as formas de regularizar um imóvel?

Durante a ImobiClass, expliquei as principais formas de regularização, como:

• Usucapião judicial ou extrajudicial

• Reurb (regularização fundiária urbana)

• Adjudicação compulsória

• Inventário com registro

Mas destaquei que nem todo imóvel pode ser regularizado por qualquer via. Tudo depende da situação jurídica e fática.

5. Dúvidas frequentes que respondi ao vivo:

• Posso financiar um imóvel irregular?
  ❌ Não. Os bancos exigem matrícula e registro válidos.

• Se o vendedor tiver dívidas, isso afeta o imóvel?
  ✅ Sim, principalmente se forem dívidas que acompanham o bem (IPTU, condomínio, etc).

• Posso regularizar depois de comprar?
  ✅ Talvez. Depende da documentação, do tipo de posse e da análise de risco.

• A escritura já me torna dono?
  ❌ Não. Somente o registro no cartório de imóveis confere a propriedade legal.

6. Dicas práticas antes de comprar

✔️ Exija a matrícula atualizada do imóvel
✔️ Verifique a situação fiscal e jurídica do vendedor
✔️ Nunca assine um contrato sem assessoria especializada
✔️ E lembre-se: segurança jurídica não é luxo, é proteção patrimonial.

7. Assista a ImobiClass na íntegra

📺 A aula completa está disponível no YouTube:
👉 Clique aqui para assistir

Essa foi a segunda edição da ImobiClass — uma série de workshops mensais gratuitos que criei com o objetivo de levar informação prática, humanizada e estratégica para quem sonha em comprar um imóvel com segurança.

🔖 Ao final do vídeo, disponibilizei um eBook gratuito com o checklist dos documentos essenciais na compra de um imóvel. baixem o Check-list

Se essa aula te ajudou, compartilhe com quem precisa e me conta nos comentários:
Qual dessas informações você não sabia?
A sua dúvida pode ser o tema da próxima edição!

Fiama Souza Valente
Advogada especialista em Direito Imobiliário (desde 2015)
Pós-graduada pela EPD, Faculdade Baiana e Legale
Sócia fundadora do FS Advocacia | Atendimento 100% remoto
📍 Mariana/MG | 🧭 Atendendo brasileiros no exterior

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