A Lei de Locações (Lei 8.245/91) em seu artigo 18, traz expressamente a vontade livre das partes, ao dispor que o locador e o locatário podem de forma conjunta estabelecer um novo valor de aluguel e inserir novos índices de reajustes no contrato. É possível fixar qualquer indexador no reajuste do contrato de aluguel residencial e comercial?

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Porém, é habitual observar no contrato de locação residencial o prazo mínimo de 1 ano para a periodicidade de tais reajustes, bem como nas locações comerciais.

O reflexo da pandemia do Covid-19 ocasionou uma crise em diversos setores da sociedade, principalmente o setor econômico, trazendo grande desequilíbrio financeiro à população.

A crise econômica vem afetando fortemente as variáveis utilizadas para o cálculo dos índices de preços, um grupo de indicadores econômicos que tem como objetivo principal medir a progressão dos preços na economia, servindo de base para o desenvolvimento de políticas estratégicas e para o reajuste de valores nas mais variadas espécies de contratos.

É de praxe, por exemplo, que os contratos de locação de imóveis utilizem o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) como parâmetro para reajuste dos aluguéis, muito embora inexista qualquer determinação legal nesse sentido.

A maior parte da base de cálculo do IGP-M, então, é composta por commodities ligadas ao setor industrial e cotadas em dólares, cujos preços dispararam com a recente desvalorização cambial. Por consequência direta, o IGP-M também sofreu uma forte guinada desde o início da pandemia, registrando um acumulado de 31,10% entre março de 2020 e março de 2021.

Com isso, a grande maioria dos contratos de locação tiveram reajustes acima do usual, gerando insatisfação para boa parte dos locatários e ensejando pronta reação do Congresso Nacional, com a recente propositura de nada menos que quatro projetos de lei, todos visando à intervenção na forma convencionada de reajuste dos aluguéis.

Com isso, a grande maioria dos contratos de locação tiveram reajustes acima do usual, gerando insatisfação para boa parte dos locatários. Desta forma, tramita no Congresso Nacional, quatro projetos de lei, todos visando à intervenção na forma convencionada de reajuste dos aluguéis.

Para o Deputado Vinícius Carvalho (Republicanos-SP), autor do PL 1026/21, o projeto determina que o reajuste dos contratos de aluguel residencial e comercial não poderá ser superior à inflação oficial do País, medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), porém no texto do projeto é permitido o uso de valor superior ao IPCA, desde que com anuência do locatário.

Para o Senador Telmário Mota (Pros-RR), “A diferença entre tais índices é muito grande e, durante a pandemia, os mais pobres necessitam de maior proteção social por parte do Estado, uma vez que foram os mais atingidos economicamente pela pandemia, com o desemprego e a alta dos alimentos, razões pelas quais estamos adotando o índice oficial do governo para o reajuste dos aluguéis urbanos, o IPCA.”

No Supremo Tribunal Federal, foi protocolada a ADPF 869, na qual o PSD – Partido Social Democrático requer que seja determinada a aplicação do IPCA ao invés do IGP-M no reajuste dos contratos de locação residencial e comercial. O partido também pede que as decisões judiciais que mantenham o IGP-M, mesmo quando previsto contratualmente, sejam declaradas inconstitucionais.

REFERÊNCIAS

ELLERBROCK, Gustavo Henrique; TROIB, Cecilia. A corrida legislativa para fixar o IPCA como índice de reajuste em contratos de locação. Migalhas. Disponível  em: < https://www.migalhas.com.br/depeso/346332/a-corrida-legislativa-para-fixar-o-ipca-como-indice-de-reajuste> Acesso em: 28 jul. 2021.

LEAL, EDUARDO BORGES. LEI DO INQUILINATO COMENTADA. DIREITOCOM. Disponível em: <https://www.direitocom.com/lei-8-24591-lei-do-inquilinato-comentada/titulo-i-da-locacao-do-artigo-01-ao-artigo-57/capitulo-i-disposicoes-gerais-do-artigo-01o-ao-45-titulo-i-da-locacao-do-artigo-01-ao-artigo-57-lei-8-24591-lei-do-inquilinato-comentada-3/artigo-18-9> Acesso em: 28 jul. 2021.

PARTIDO pede ao STF aplicação do IPCA nos contratos de locação. Redação do Migalhas. Disponível em: < https://www.migalhas.com.br/quentes/348939/partido-pede-ao-stf-aplicacao-do-ipca-nos-contratos-de-locacao?U=85225EA7A815&utm_source=informativo_click&utm_medium=1818&utm_campaign=1818> Acesso em: 29 jul. 2021.

PROJETO limita reajustes de aluguel residencial e comercial ao IPCA. Agência Câmara de Notícias. Disponível em: <https://www.camara.leg.br/noticias/744099-projeto-limita-reajustes-de-aluguel-residencial-e-comercial-ao-ipca/> Acesso em: 28 jul. 2021.

PROJETO de lei prevê que reajuste de aluguéis seja feito pelo IPCA. Agência Senado. Disponível em: <https://www12.senado.leg.br/noticias/materias/2021/05/24/projeto-de-lei-preve-que-reajuste-de-alugueis-seja-feito-pelo-ipca> Acesso em: 28 jul. 2021.