Importante nos questionarmos acerca do prazo para contrato de aluguel residencial, uma vez que se tornou comum pessoas firmarem contrato de locação com maior liberalidade em relação ao prazo de locação.
A Lei do inquilinato (Lei 8.245/1991), SEÇÃO I, “Da Locação Residencial”, sugere, em seu artigo artigo 46, que o contrato de locação de imóvel residencial deva ser escrito e igual ou superior a trinta meses, visando resguardar os direitos do locador. Vejamos:
“Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.”
Respeitadas essas condições, o locador fará jus aos seguintes direitos: a) denúncia vazia, ou seja, possibilidade de reaver o imóvel após a finalização do prazo contratual, sem necessidade de justificativa ou notificação; b) possibilidade de fixação de multa contratual caso o inquilino deixe o imóvel antes do término do prazo; c) direito de ser avisado com antecedência mínima de trinta dias da intenção de saída antecipada do locatário.
Mas quais seriam as consequências jurídicas advindas dos contratos celebrados com prazo inferior a 30 meses?
Para o proprietário a situação é desfavorável, tendo em vista que ao celebrar contrato com prazo inferior a 30 meses, apenas será possível retirá-lo, por denúncia vazia, depois de 5 anos de vigência do contrato
Poderá também, de acordo com o artigo 47, III, poderá o proprietário pedir o imóvel em caso de requerimento para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio. Da mesma forma, nas demais hipóteses previstas no artigo 47 da Lei do Inquilinato, poderá o proprietário pedir o imóvel.
Vale frisar ainda que, independente da espécie do contrato de locação, terminado o prazo do contrato, o locador tem 30 dias para propor ação de despejo, caso não o faça, o contrato automaticamente se prorroga por prazo indeterminado. E assim, para o proprietário ter novamente o direito de posse do imóvel, este deverá notificar o inquilino dando prazo (em regra) de trinta dias para desocupar o bem.
Lembrando ainda que, nos casos em que ocorra infração legal ou contratual, o proprietário poderá ingressar com ação de despejo a qualquer tempo, conforme Art. 47, II.
Por fim, respondendo à pergunta: “EXISTE UM PRAZO MÍNIMO PARA CONTRATO DE ALUGUEL RESIDENCIAL?”
A lei não estipula prazos taxativos, dando liberalidade para que as partes pactuem. Contudo, visando a ampliação das garantias jurídicas do locador, a Lei sugere, em seu artigo 46, a utilização do prazo de 30 meses.
bom dia. contrato residencial próximo aos 30 meses de vigência. Posso elaborar um aditivo aumentando o valor do aluguel e por 12 meses apenas? isso me garantiria a retomada do imóvel sem necessidade de expor motivos daqui a 12 meses?
Prezado Luiz Henrique Balieiro,
Agradecemos por sua mensagem e por confiar em nosso escritório para esclarecer sua dúvida. Compreendemos que a elaboração de um aditivo ao contrato de aluguel, especialmente ao final de um período de 30 meses de vigência, é uma questão estratégica e delicada, pois envolve o equilíbrio entre a valorização do imóvel e a possibilidade de retomada.
Em relação à sua pergunta, a renovação ou a elaboração de um aditivo ao contrato com novos termos, como o aumento do valor do aluguel e a estipulação de um novo prazo, pode, sim, ser uma alternativa para atender às suas necessidades. No entanto, é importante observar que as regras de retomada e os prazos mínimos previstos na legislação são aspectos que demandam análise cuidadosa, para que a alteração contratual esteja em conformidade com a lei e não gere riscos desnecessários.
Nossa equipe no FS Advocacia é especializada em Direito Imobiliário e podemos auxiliá-lo na elaboração de um aditivo seguro, garantindo que seus interesses sejam preservados. Oferecemos consultas presenciais ou online, com o valor de R$ 250,00, para analisar seu caso de forma detalhada e orientá-lo sobre o melhor caminho a seguir.
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Fiama Vitória de Souza Assis
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