O contrato de locação é um instrumento firmado entre o locador e o locatário capaz de criar, modificar ou extinguir direitos. Mas muitos desconhecem o que pode ou não ser feito, e, no artigo de hoje, responderemos a seguinte questão: o locador pode exigir mais de um tipo de garantia no contrato de locação de imóvel urbano?

A resposta é não.

A Lei nº 8.245/91, dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertencentes, e no art. 37 a lei dispõe sobre as garantias locatícias. Vejamos:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

As garantias locatícias do art. 37 da Lei do Inquilinato podem ser definidas a seguir:

Caução: De acordo com o art. 38 caput e §1º da referida lei, a caução pode ser em bens móveis ou imóveis. Se for dada em bens móveis, deverá ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos; na hipótese de bens imóveis, deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula. A caução também pode ser em dinheiro, sendo que, nesta hipótese, terá o limite de 3 meses de aluguel e deverá ser depositada em caderneta de poupança.

Fiança: Uma das mais usadas atualmente, é a garantia pessoal concedida por terceiro em favor do locador.

Seguro-fiança: O locatário adquire um plano de seguro que garante o pagamento dos aluguéis e seus encargos em favor do locador.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: Por fim, contempla-se como modalidade de garantias no contrato de locação a cessão de quotas de fundo de investimento, na qual o locatário ou terceiro transfere a titularidade das quotas de um fundo de investimento ao locador, de maneira não definitiva, apenas pelo período de vigência do contrato de locação. Ficando assim, as referidas quotas sob a responsabilidade de uma instituição financeira.

As garantias existem para proteger e dar mais segurança para o locador na hora de alugar um imóvel. Essa garantia é paga pelo locatário durante o período de contratação do aluguel, que é logo após assinar o contrato e antes de entrar no imóvel.

De acordo com o parágrafo único do artigo 37, ele dispõe que: “É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”

Nesse sentido, o locador não pode exigir duas garantias para assegurar a locação de um mesmo contrato, sob pena de nulidade. Pois se houvesse a possibilidade de duas garantias em um mesmo contrato, o locatário seria prejudicado com exigências onerosas por parte do locador.

Acerca da duplicidade de garantia no contrato de locação, a jurisprudência do TJMG dispõe:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – DUPLICIDADE DE GARANTIA – NULIDADE – MANUTENÇÃO DA PRIMEIRA GARANTIA PRESTADA. De acordo com o art. 37, da Lei do Inquilinato, é nula a duplicidade de garantia, devendo o julgador analisar qual deve ser mantida, de acordo com as circunstâncias do caso concreto. (STJ – REsp 94815/SP, Rel. Min. FELIX FISCHER, j. 20/08/1998, DJ 28.09.1998, p. 88)  (TJMG –  Apelação Cível  1.0000.21.063122-2/001, Relator(a): Des.(a) José Augusto Lourenço dos Santos , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/08/2021, publicação da súmula em 10/08/2021) (grifo nosso)

Se mais de uma modalidade for exigida, entende-se que vale a primeira mencionada no contrato, anulando-se as outras sem prejuízo da contravenção penal do art. 43, II da Lei 8.245/91. Vejamos:

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

De acordo com a jurisprudência do TJMG, em relação a contravenção penal do art. 43, II da Lei do Inquilinato:

EMENTA: APELAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO – LOCAÇÃO RESIDENCIAL – DUPLA GARANTIA CONTRATUAL – CONTRAVENÇÃO PUNÍVEL – ENFRENTAMENTO PELO JUÍZO CÍVEL – IMPOSSIBILIDADE.
Na dicção do artigo 43 da Lei nº 8.245/91 constitui contravenção penal punível com prisão simples ou multa exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato. Nada obstante, tratando-se de contravenção, compete apenas ao juízo criminal, e não ao cível, apurar e aplicar penalidade por eventual prática da conduta nestes moldes prevista.  (TJMG –  Apelação Cível  1.0000.21.046290-9/001, Relator(a): Des.(a) Saldanha da Fonseca , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/06/2021, publicação da súmula em 21/06/2021) (grifo nosso)

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS:

JUNIOR, Luiz Antonio Scavone. Locação de Imóveis Urbanos: Prática e Modelos de peças e contratos. Rio de Janeiro: Editora Forense, 1ª edição, 2020.  p-8-12.

SILVA, Andressa Cristine da. Garantias no contrato de locação: saiba quais as possíveis modalidades. Disponível em: <https://blog.sajadv.com.br/garantias-no-contrato-de-locacao/> Acesso em: 03 de março. 2022.

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