Adquirir um imóvel na planta é o sonho de muitas famílias brasileiras. Porém, em alguns casos, esse sonho pode se transformar em dor de cabeça quando a construtora não cumpre o prazo de entrega.

Esse atraso gera frustração, insegurança e, muitas vezes, prejuízos financeiros para o comprador, que continua pagando aluguel ou deixa de lucrar com a locação do imóvel. Mas a boa notícia é que o ordenamento jurídico brasileiro prevê proteção legal para o consumidor nessas situações.

Neste artigo, você vai entender:

• Quais são os direitos do comprador em caso de atraso;

• A fundamentação legal aplicável;

• Quais medidas práticas podem ser tomadas.

Fundamentação Jurídica

A responsabilidade da construtora pelo atraso encontra respaldo em diferentes dispositivos legais:

Código Civil (CC)

• Art. 421 e 422 – Os contratos devem cumprir sua função social e ser guiados pela boa-fé objetiva, o que obriga a construtora a agir com transparência e lealdade.

• Art. 394 – O construtor entra em mora quando não cumpre sua obrigação no prazo ajustado, sendo responsável pelas consequências. Art. 394. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.

• Art. 402 – O comprador pode exigir indenização por perdas e danos, incluindo o que efetivamente perdeu (como aluguel pago a terceiros) e o que deixou de lucrar (como aluguéis que poderia ter recebido).  Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Código de Processo Civil (CPC)

• Art. 497 – Permite ao juiz determinar que a construtora cumpra sua obrigação (entregar o imóvel), sob pena de multa diária. Art. 497. Na ação que tenha por objeto a prestação de fazer ou de não fazer, o juiz, se procedente o pedido, concederá a tutela específica ou determinará providências que assegurem a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente.

• Art. 300 – Autoriza a concessão de tutela de urgência, garantindo que o comprador possa receber o imóvel imediatamente, antes mesmo da decisão final. Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/2018)

• Essa lei estabelece que o prazo de tolerância para entrega do imóvel é de 180 dias.

• Ultrapassado esse período, o comprador tem duas opções:

  1. Rescindir o contrato e receber de volta tudo o que pagou, acrescido de multa;

  2. Manter o contrato e exigir indenização de 1% do valor já pago, por cada mês de atraso, além da correção monetária.

Medidas a serem tomadas

1. Notificação Extrajudicial
   Antes de recorrer ao Judiciário, é recomendável notificar a construtora formalmente, via cartório. Isso comprova a mora e pode até levar a uma solução amigável.

2. Ação Judicial de Obrigação de Fazer
   Se a notificação não resolver, o comprador pode ingressar com ação judicial para exigir a entrega imediata das chaves, inclusive com pedido de tutela de urgência.

3. Pedidos de Indenização

   • Lucros cessantes: indenização pelo valor que deixou de ganhar (aluguéis, por exemplo).

   • Cláusula penal: se o contrato prevê multa por atraso, ela deve ser aplicada.

   • Despesas adicionais: valores gastos com aluguel, mudança, guarda de móveis etc.

   • Danos morais: compensação pela frustração e transtornos que ultrapassam o mero aborrecimento.

Recomendações finais

• Documente tudo: contrato, mensagens, e-mails, fotos da obra, comprovantes de aluguel e notificações.

• Procure um advogado especialista em Direito Imobiliário: cada caso exige análise personalizada para definir a melhor estratégia.

Conclusão

O atraso na entrega de imóveis é um problema recorrente, mas a lei brasileira protege o comprador. Conhecer seus direitos é o primeiro passo para garantir segurança e evitar prejuízos.

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