O direito de laje é uma inovação legal que regulamenta a construção de unidades independentes sobre ou sob uma edificação já existente. Neste artigo, abordamos o conceito do direito de laje, sua base jurídica na Lei nº 13.465/2017, e como ele afeta o direito de propriedade. Também exploramos os artigos pertinentes do Código Civil, que esclarecem os direitos e obrigações dos proprietários e titulares da laje.
Direito de Laje: O Que é e Como Funciona?
O direito de laje foi regulamentado pela Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que inseriu essa figura jurídica no ordenamento brasileiro. Ele se refere ao direito real de usar, gozar e dispor de uma área construída sobre (ou sob) uma construção já existente, sem implicar direito sobre o solo.
Essa situação é comum no Brasil, onde filhos ou parentes constroem suas casas em cima da laje da residência de seus pais. A regulamentação desse direito traz segurança jurídica para ambas as partes, permitindo que o titular da laje tenha uma unidade habitacional autônoma, com matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis.
Lei nº 13.465/2017 e o Direito Real de Laje
A criação do direito de laje trouxe uma série de dispositivos que regulamentam a situação, garantindo a legalidade de construções que antes não eram formalmente reconhecidas. O direito de laje, conforme a lei, permite que uma pessoa construa sobre ou sob outra edificação, criando uma unidade independente da construção original.
- Art. 1.510-A do Código Civil: Estabelece que o titular da laje detém uma unidade distinta da construção-base, sendo um imóvel autônomo com matrícula individual no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
- 1oO direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.
- 2oO titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.
- 3oOs titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.
- 4oA instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.
- 5oOs Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.
- 6oO titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.
Essa distinção é importante, pois o direito de laje não confere ao titular a propriedade sobre o solo, mas apenas sobre a área construída.
O que acontece se a construção-base desabar?
A lei também prevê o que ocorre em caso de ruína da construção-base. Segundo o art. 1.510-E do Código Civil, a ruína da construção-base pode extinguir o direito real de laje, exceto nos seguintes casos:
- I: Se o direito de laje foi instituído sobre o subsolo;
- II: Se a construção-base não for reconstruída dentro de cinco anos.
Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo:
I – se este tiver sido instituído sobre o subsolo;
II – se a construção-base for reconstruída no prazo de 5 (cinco) anos.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína.
Além disso, o parágrafo único do artigo garante que, mesmo em caso de ruína, o titular da laje mantém o direito a eventual reparação civil contra o responsável pela destruição.
Como Registrar o Direito de Laje?
O direito de laje deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, conferindo ao titular da laje o direito real sobre a área que ocupa. O registro pode ser feito de forma derivada (entre vivos) ou originária (por usucapião), dependendo da forma como o direito foi constituído.
Caso o direito de laje não seja devidamente registrado ou declarado judicialmente, ele será resolvido conforme as regras aplicáveis à posse.
Importância do Registro
O registro é fundamental para garantir a segurança jurídica do titular da laje. Ele oficializa o direito sobre a construção e permite que o titular tenha uma unidade habitacional própria, podendo inclusive transacioná-la no mercado imobiliário de forma autônoma.
Conclusão
O direito de laje é uma importante inovação no direito brasileiro que regulariza situações cotidianas enfrentadas por muitas famílias. Ele garante que construções sobre ou sob um imóvel possam ter autonomia jurídica, permitindo que os proprietários da laje tenham direitos sobre a área, sem interferir na propriedade do solo.
Essa regulamentação traz mais segurança para as relações familiares e imobiliárias, além de contribuir para a formalização de imóveis que antes estavam à margem da legalidade. Para garantir a plena eficácia desse direito, é essencial que ele seja devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Se você possui uma construção em laje ou deseja saber mais sobre o direito de laje, procure um advogado especializado para garantir que seus direitos estejam devidamente protegidos.
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