Aspectos Polêmicos do contrato de parceria para desenvolvimento de loteamento – Luciano Mollica

I – contrato de parceria como o modelo jurídico mais usual para o desenvolvimento de um loteamento. Aspectos polêmicos

Atualmente, a forma mais utilizada para regrar a relação jurídica entre o dono da terra e a desenvolvedora do empreendimento no que concerne ao desenvolvimento de um loteamento é por meio de contrato de parceria.

O contrato de parceria para o desenvolvimento de um loteamento é a  associação entre o dono da terra e a desenvolvedora do empreendimento para a prática de um negócio imobiliário, cabendo ao dono da terra basicamente fornecer a terra à desenvolvedora executar e promover às suas expensas, o empreendimento imobiliário na modalidade de loteamento, incluindo normalmente, os trabalhos atinentes à pesquisa de mercado, elaboração e aprovação do projeto, registro do memorial de loteamento, execução das obras de infraestrutura e demais obras necessárias, publicidade, vendas e gestão da carteira de recebíveis do empreendimento, para que, em regra, o produto da venda dos futuros lotes seja rateado entre o dono da terra e a desenvolvedora na proporção previamente estipulada.

O dono da terra permanece durante todo o tempo, até que os futuros lotes sejam alienados aos adquirentes como o único e exclusivo titular da integralidade da terra.

A partir do momento do registro do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis, as áreas verdes, institucionais e os viários automaticamente são transferidos para a titularidade da respectiva Municipalidade.

De acordo com a Lei 6766/79 o titular de domínio da terra é quem legalmente assume as responsabilidades de loteador, para todos os fins de direito. Manter-se na titularidade da terra faz com que o dono da terra figure também como o loteador do empreendimento. Todas as aprovações e registro do memorial de loteamento são feitos em seu nome, assim como a venda dos futuros lotes. Assim, em caso de frustração no desenvolvimento do empreendimento, o dono da terra ficará na linha de frente, especialmente com a prefeitura, ministério Público e adquirentes de lotes.

Dessa forma, por mais que o contrato de parceria seja minucioso em regrar a responsabilidade exclusiva da desenvolvedora do empreendimento, o fato é que perante terceiros é o dono da terra quem responde, restando a este ser indenizado pela via do regresso em face da desenvolvedora.

Outro aspecto que deve ser levado em consideração pelo dono da terra é a tributação. De acordo com o Parecer Normativo Coordenador do Sistema de Tributação  -CST 15/84, cada uma das partes reconhece e tributa, conforme o respectivo regime tributário e o disposto em referido parecer normativo, os valores que efetivamente vierem a receber.

Recentemente, o Conselho Administrativo de Recurso Fiscais – CARF entendeu que o contrato de parcerias firmado entre PJ com o fim de lotear terreno e promover benfeitorias nos lotes e respectiva repartição de receitas proporcionais a custos não pode ser oposto à Fazenda Nacional, se divergente das disposições legais vigentes, só tem eficácia inter partes nos termos do art 126 do CTN, a empresa que opta pelo regime de apuração do lucro na forma presumida deve oferecer toda receita obtida com a venda dos lotes de sua propriedade à tributação. Contudo, essa decisão foi “um ponto fora da curva”.

Sobre o ponto de vista da desenvolvedora do empreendimento, o contrato de parceria também pode oferecer riscos a serem considerados, pois ela faz investimentos de grande monta na terra alheia, sem ter condições de nem ao menos registrar o seu contrato de parceria na matrícula do imóvel. Assim, o contrato de parceria não pode ser oponível contra terceiros de boa-fé.

Ademais, caso o dono da terra apresente problemas de solvência e/ou ausência de certidões negativas fiscais durante o longo período de desenvolvimento do empreendimento, isso pode comprometer o registro do memorial de loteamento. Visando mitigar os riscos, a desenvolvedora impõe no contrato de parceria que o dono da terra transfira o domínio do imóvel para uma sociedade de propósito específico (SPE) da qual seja sócio.

Mais recentemente tem sido comum as partes adotarem estruturas híbridas nas quais a desenvolvedora acaba também por adquirir uma fração do imóvel, passando a ficar em copropriedade com o dono da terra.