De acordo com o artigo 1.336, inciso I do Código Civil é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
De maneira resumida, podemos dizer que as despesas ordinárias são aquelas relativas a manutenção dos bens comuns, enquanto que as despesas extraordinárias incluem as despesas relacionadas a obras e benfeitorias urgentes. Outro ponto é que as despesas ordinárias são pagas pelo inquilino, enquanto que o responsável pelo pagamento das despesas extraordinárias é o proprietário.
É importante relembrarmos a definição de locador e de locatário, então, vamos lá: locador, também conhecido como proprietário, é o possuidor indireto do imóvel. Já o locatário, também conhecido como inquilino, é possuidor direto do imóvel.
Pois bem, agora, faz-se necessário estabelecer quais são as despesas consideradas ordinárias e extraordinárias, para tanto, vamos contar com o auxílio da Lei de Locações, também conhecida como lei do inquilinato.
A Lei de Locações (Lei 8.245/91) em seu artigo 23, §1º indica quais tipos de despesas são classificadas como ordinárias, sendo elas:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Percebe-se, portanto, que as despesas ordinárias são os gastos frequentes com reparos referentes ao cotidiano, para que seja realizada a manutenção nas dependências do condomínio.
Contudo, em relação as despesas extraordinárias, podemos dizer que são aquelas que não estavam previstas no orçamento do condomínio. Normalmente elas têm o objetivo assegurar alguma melhoria no condomínio, como por exemplo reforma da fachada ou de outra estrutura de conservação da edificação. O pagamento dessas despesas extraordinárias devem ser pagas pelo locador.
O parágrafo único do artigo 22 da Lei de Locações dispõe que:
Artigo 22 […]
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
É importante destacar que, as hipóteses trazidas pelo parágrafo único do artigo 22 pertencem a um rol exemplificativo, ou seja, além dessas despesas, algumas outras eventualmente podem ocorrer em um condomínio.
Assim, por se tratar de rol exemplificativo, ou seja, aquele que traz apenas alguns itens de uma lista, entende-se que está em aberto para que outras hipóteses sejam inseridas no referido rol, e é passível de interpretação, podendo ser agregado outras situações além do que está ali previsto.
REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA
JUNIOR, Luiz Antonio Scavone. Direito Imobiliário Teoria e Prática. Rio de Janeiro: Editora Forense, 15ª edição, 2020. E-book.
