A venda de um imóvel alugado pode levantar muitas dúvidas, tanto para o comprador quanto para o inquilino. Afinal, o que acontece com o contrato de locação quando um imóvel é vendido? Será que o inquilino precisa desocupar imediatamente? E o novo proprietário, pode rescindir o contrato de locação a qualquer momento? Essas são perguntas comuns e de extrema importância, e a resposta para elas está na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).
- A Lei do Inquilinato e a Venda do Imóvel Alugado
A Lei do Inquilinato foi criada para regular as relações entre locador (proprietário do imóvel) e locatário (inquilino), estabelecendo direitos e deveres de ambas as partes. Em caso de venda de um imóvel alugado, a lei prevê que, dependendo da situação do contrato de locação, o novo proprietário pode ou não rescindir a locação e pedir o imóvel de volta.
De acordo com o Artigo 8º da Lei do Inquilinato:
“Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.”
Isso significa que, se o contrato de locação tiver uma cláusula de vigência que prevê a continuidade da locação mesmo após a venda do imóvel, e se esse contrato estiver averbado na matrícula do imóvel, o novo proprietário será obrigado a respeitar o contrato até o seu término. Caso contrário, o novo proprietário poderá denunciar o contrato, ou seja, solicitar a rescisão, dando ao inquilino um prazo de 90 dias para desocupar o imóvel.
- 2. Contrato Averbado x Contrato Não Averbado
Um ponto fundamental na venda de um imóvel locado é saber se o contrato de locação está ou não averbado na matrícula do imóvel.
- Contrato averbado na matrícula: Quando um contrato de locação possui a cláusula de vigência em caso de alienação e está averbado na matrícula do imóvel, ele se torna “público” e é válido perante terceiros. Isso significa que, mesmo que o imóvel seja vendido, o contrato de locação deverá ser cumprido pelo novo proprietário até o seu término. Dessa forma, o inquilino não pode ser obrigado a sair antes do final do contrato.
- Contrato não averbado na matrícula: Se o contrato não possui a cláusula de vigência ou não está averbado na matrícula do imóvel, o novo proprietário pode optar por denunciar o contrato de locação. Nesse caso, o inquilino terá um prazo de 90 dias, contados a partir do registro da venda, para desocupar o imóvel.
- 3. Direitos do Inquilino e do Comprador
Quando um imóvel alugado é vendido, tanto o inquilino quanto o comprador precisam entender os direitos e deveres previstos na lei:
- Para o inquilino: Se o contrato possui a cláusula de vigência e está averbado, o inquilino tem o direito de permanecer no imóvel até o fim do contrato, independentemente de quem seja o proprietário. Caso contrário, o inquilino deve ser notificado e terá um prazo de 90 dias para sair do imóvel. Nesse período, ele pode buscar outro imóvel com tranquilidade.
- Para o comprador: Se o contrato estiver averbado na matrícula com a cláusula de vigência, o comprador deve respeitar os termos da locação até o fim. Porém, se o contrato não atender a esses requisitos, o comprador pode denunciar o contrato, oferecendo um prazo de 90 dias para o inquilino desocupar o imóvel.
- 4. A Importância de Uma Assessoria Jurídica Especializada
Como você pôde perceber, a venda de um imóvel alugado envolve uma série de detalhes e requisitos legais. A falta de atenção a essas nuances pode gerar conflitos entre as partes envolvidas. Por isso, é fundamental contar com o auxílio de uma advogada especializada em direito imobiliário para elaborar ou revisar contratos de locação e esclarecer dúvidas sobre os direitos e deveres de locadores e locatários.
Um contrato bem elaborado, com a inclusão de cláusulas específicas e a averbação correta na matrícula do imóvel, traz segurança jurídica tanto para o locador quanto para o locatário. Isso evita transtornos futuros e garante que todas as partes cumpram seus direitos e obrigações conforme a lei.
Se você está pensando em comprar um imóvel alugado ou se é inquilino de um imóvel que foi colocado à venda, é importante estar bem informado sobre os seus direitos. Conte com uma assessoria jurídica especializada para garantir que sua negociação seja feita com segurança e dentro da lei.
Conclusão
A venda de um imóvel alugado pode parecer complicada, mas com a orientação correta, é possível garantir que todos os envolvidos estejam protegidos e informados sobre seus direitos e deveres. Caso você precise de uma consultoria jurídica ou tenha dúvidas sobre a compra ou venda de imóveis alugados, não hesite em buscar auxílio profissional. Afinal, quando se trata de segurança jurídica, contar com o apoio de especialistas é sempre a melhor escolha.
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