A posse é o exercício de fato, pleno ou não, de um dos poderes inerentes ao domínio. A posse se divide em várias espécies, sendo uma delas a que falaremos hoje: a posse precária. Essa espécie de posse nada mais é que uma modalidade da posse injusta fundamentada na precariedade, resultado de um abuso de confiança daquele que recebeu a coisa, conforme veremos com mais detalhes adiante.
A posse sendo uma situação de fato é uma exteriorização do domínio em relação ao bem, conforme se observa do artigo 1196 do Código Civil de 2002:
Art. 1.196 . Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
Enquanto a posse é um fato, a propriedade é um direito. Para exemplificarmos, o locatário, o comodatário e o arrendatário não são proprietários, mas têm sua posse protegida. Ademais, faz-se necessário definir que detentor não é possuidor, ele é conhecido como “fâmulo da posse”, um exemplo é o caseiro que detem o imóvel em nome do possuidor e por isso o caseiro não conta com as prerrogativas atribuidas a um possuidor, como por exemplo, a possibilidade de propor ações possessórias.
Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas.
Parágrafo único. Aquele que começou a comportar-se do modo como prescreve este artigo, em relação ao bem e à outra pessoa, presume-se detentor, até que prove o contrário.
Agora que já conceituamos a posse e a diferenciamos da detenção, podemos definir que, quanto à aquisição, temos duas espécies de posse: a posse justa e a posse injusta.
Na posse justa não temos vícios, ou seja, não é violenta, clandestina ou precária. O código civil em seu artigo 1200 se limitou a definir a posse justa por exclusão, toda posse que não for injusta, é uma posse justa, conforme se observa do artigo 1200 do CC/02:
Art. 1.200. É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária.
Já a posse injusta é a posse que tem algum vício, ou seja, é violenta, clandestina ou precária
A posse precária como uma espéce da posse que é injusta é aquela obtida com abuso de confiança. Ela se diferencia das demais em razão do mometo em que o vício se configura.
Nessa modalidade, inicialmente a posse se inicia como sendo uma posse justa, diferente das demais (violenta e clandestina), contudo, na medida em que a restituição não é levada a efeito, ocorre o abuso de confiança e a posse se torna posse precária.
Um exemplo é a posse do locatário – aquele que recebe o bem por meio de um contrato de locação – que incialmente é uma posse justa. Contudo, se o locatário não restituir o bem no prazo determinado no contrato, passará a ser esbulhador, com posse injusta em razão da precariedade.
Dies interpellat pro homine – “dia interpela pelo homem” um brocardo que se aplica a esse momento em que o credor não precisa advertir o devedor sobre o inadimplemento de uma obrigação, conforme se observa do artigo 397 do CC/02:
Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.
Parágrafo único. Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial.
Por causa da precariedade, a pessoa que detem a posse precária não possui uma posse jurídica, não gozando, portanto, das prerrogativas atribuidas a um possuidor, como por exemplo, a de propor ações possessórias.
Ademais, ainda que cesse a precariedade, a posse precária jamais pode gerar efeitos, de modo que não gera aquisição a usucapião, nesse sentido, o artigo 1208 CC/02:
Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática. 19. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2023
Ação de Reintegração de Posse: Definição, Regras e Procedimentos Legais
Quem tem a obrigação de pagar o IPTU: o locador ou o locatário?
