Incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
O parágrafo único do artigo 28 e o artigo 29 da lei 4591/1964 definem respectivamente os conceitos de incorporação imobiliária e de incorporador.
Desse modo, o contrato de incorpodação imobiliária é o negócio jurídico mediante o qual o incorporador se obriga a promover e realizar uma construção imobiliária destinada à alienação de unidades autônomas, com pagamento à vista ou em prestações. A lei de incoporação imobiliária prevê três espécies de construção, cada uma delas define de quem será a responsabilidade pelos riscos da construção, pela administração financeira e pela contratação dos serviços. As duas últimas espécies são as mais aceitas pela doutrina.Vamos detalhar cada uma delas:
1- construção por conta e risco do incorporador: Nesta modalidade, o incorporador assume todos os riscos do empreendimento, tanto financeiros quanto técnicos. Ele é o responsável direto pela construção, financiamento, comercialização das unidades e entrega da obra.
Art. 41. Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador por preço global compreendendo quota de terreno e construção, inclusive com parte de pagamento após a entrega da unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o preço da quota de terreno e o da construção.
§ 1º Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa a construção, os efeitos da mora recairão não apenas sôbre a aquisição da parte construída, mas, também, sôbre a fração ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga.
§ 2º Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento da parcela relativa à fração ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não apenas sôbre a aquisição da fração ideal, mas, também, sôbre a parte construída, ainda que totalmente paga.
2- construção por empreitada: Nesta modalidade, o incorporador contrata uma construtora por empreitada, ou seja, firma um contrato para que a obra seja executada por um valor previamente acordado.
Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices previamente determinados.
§ 1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.
§ 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, também previstos obrigatóriamente no contrato.
§ 3º Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão de Representantes fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao Projeto e às especificações exercendo as demais obrigações inerentes à sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção.
§ 4º Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada, reajustável, a Comissão de Representantes fiscalizará, também, o cálculo do reajustamento.
§ 5º No Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado da obra, calculado de acordo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, quando o preço estipulado for inferior ao mesmo.
§ 6º Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a preço fixo.
3- construção por administração: o próprio grupo de condôminos (ou compradores das unidades) é quem arca diretamente com os custos da obra. O incorporador atua apenas como um gestor administrativo ou pode nem estar envolvido após o início da construção.
Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado “a preço de custo”, será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:
I – todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;
II – todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato.
Art. 59. No regime de construção por administração, será obrigatório constar do respectivo contrato o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância dos critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciará efetivamente a obra.
§ 1º Nos contratos lavrados até o término das fundações, este montante não poderá ser inferior ao da estimativa atualizada, a que se refere o § 3º, do art. 54.
§ 2º Nos contratos celebrados após o término das fundações, este montante não poderá ser inferior à última revisão efetivada na forma do artigo seguinte.
§ 3º As transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto neste artigo.
Importante destacar que a Lei nº 6.766/79, conhecida como Lei de Parcelamento do Solo Urbano, que regula o parcelamento do solo no Brasil, abrangendo tanto os loteamentos quanto os desmembramentos, permite que loteamentos sejam realizados sob o regime de incorporação imobiliária, com a devida observância das normas urbanísticas e das responsabilidades do empreendedor. Desse modo, os loteamentos por incorporação imobiliária serão aprovados nos termos da Lei 4591/64, e o empreendimento (ou incorporador) é o responsável pela implantação da infraestrutura urbana no loteamento. Isso significa que ele deve providenciar:
- Guias e Sarjetas: Delimitação das vias públicas, garantindo o escoamento adequado da água e a organização do tráfego.
- Galerias de Águas Pluviais: Sistema de drenagem para evitar alagamentos e controlar o escoamento da água da chuva.
- Rede de Água Potável: Conexão com o sistema de abastecimento público ou implantação de sistema próprio, garantindo o fornecimento de água potável aos lotes.
- Rede de Energia Elétrica: Instalação de postes, fiação e transformadores necessários para o fornecimento de energia elétrica aos lotes.
- Rede de Esgoto Sanitário: Coleta e destinação adequada do esgoto, com conexão ao sistema público ou soluções alternativas aprovadas pelos órgãos ambientais.
- Outras Exigências da Lei Municipal: Dependendo da legislação local, podem ser exigidas calçadas, iluminação pública, áreas verdes, áreas institucionais, pavimentação das vias, acessibilidade, entre outros.
Art. 2o. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes
.§ 7o O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.
As leis municipais complementam as normas federais, definindo regras específicas para o parcelamento do solo em cada cidade. Isso inclui:
- Largura mínima das ruas;
- Dimensão mínima dos lotes;
- Exigências ambientais e de acessibilidade;
- Regras para a doação de áreas públicas (como praças, escolas, etc.).
Cada município, por meio de seu plano diretor urbano, estabelece as condições para o crescimento ordenado da cidade, de modo que o loteamento esteja integrado ao planejamento urbano.
Caso o loteamento seja constituído na modalidade de loteamento por incorporação imobiliária, os titulares terão suas relações regidas pelas normas de condomínio edilício previstas no Código Civil no artigo 1358-A, devendo ser elaborado uma convenção de condomínio.
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes:
I – o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística; e
II – o regime jurídico das incorporações imobiliárias de que trata o Capítulo I do Título II da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o empreendedor ao incorporador quanto aos aspectos civis e registrários.
§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
A fração ideal corresponde à porção do terreno e das áreas comuns que pertence, de forma indivisível, a cada unidade autônoma, como um lote ou um apartamento em um condomínio. Essa fração está diretamente vinculada ao lote, independentemente das construções ou benfeitorias que venham a ser realizadas sobre ele. O que determina a fração ideal é o tamanho do lote, e essa relação é formalmente registrada na matrícula do imóvel, com base na especificação do condomínio ou do loteamento aprovado. Assim, eventuais ampliações, construções ou melhorias promovidas pelo proprietário não alteram a fração ideal, uma vez que ela está atrelada à área do terreno e não às edificações nele existentes.
- Art. 1.339, § 2º do Código Civil: Define que a fração ideal das áreas comuns é indissociável da unidade autônoma.
- Lei nº 4.591/64 (Art. 32): No registro da incorporação, já se define a fração ideal correspondente a cada unidade, e essa proporção não será alterada por construções futuras.
Nas incorporações da espécie por conta e risco do incorporador, desde que adotado o regime do patrimônio de afetação (os bens do empreendimento ficam “separados” dos bens pessoais da empresa ou do incorporador, funcionando como uma “proteção patrimonial” para os compradores.) estará presente uma comissão de representantes. Nas modalidades de incorporação por empreitada e por administração, não há a obrigatoriedade automática da comissão de representantes. Contudo, ela pode ser criada por deliberação dos próprios compradores, conforme o disposto no caput do art. 50 da Lei 4.591/64, que estabelece:
Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral a ser realizada por iniciativa do incorporador no prazo de até 6 (seis) meses, contado da data do registro do memorial de incorporação, uma comissão de representantes composta por, no mínimo, 3 (três) membros escolhidos entre os adquirentes para representá-los perante o construtor ou, no caso previsto no art. 43 desta Lei, o incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação do disposto nos art. 31-A a art. 31-F desta Lei.
§ 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembléia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos podêres necessários para exercer tôdas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se fôr caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações dêstes.
Quando a incorporação é realizada por conta e risco do incorporador e está sujeita ao patrimônio de afetação, é obrigatória a constituição de uma comissão de representantes, conforme o art. 31-A da Lei 4.591/64.
A essa comissão cabe fiscalizar o andamento da obra quanto à sua execução e quanto aos aspectos econômicos.
Art. 60. As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo menos semestralmente, em comum entre a Comissão de Representantes e o construtor. O contrato poderá estipular que, em função das necessidades da obra sejam alteráveis os esquemas de contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das prestações.
Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações, o nôvo esquema deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedência mínima de 45 dias da data em que deverão ser efetuados os depósitos das primeiras prestações alteradas.
Art. 61. A Comissão de Representantes terá podêres para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações por êle solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que não prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam em desacôrdo com o parecer técnico do construtor;
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;
